ÚJ és HASZNÁLT LAKÁS VÁSÁRLÁS

LAKÁSHITEL JELLEMZŐI

Milyen célra igényelhető lakáshitel (jelzáloghitel)?

Jelzáloghitel (úgynevezett lakáshitel) az alábbi célokra igényelhető:

Fontos, hogy a bank által megszabott igénylési feltételek, valamint a hitel kamata eltérő lehet aszerint, hogy milyen célra igényeljük a jelzáloghitelt. Általában szabad felhasználás esetén magasabbak a kamatok, ám ez még így is alatta marad az ugyancsak szabadon elkölthető személyi kölcsönök kamatszintjének.

Milyen hosszú munkaviszony szükséges a lakáshitelhez?

Alkalmazotti jövedelem esetén elvárás a legalább 3 hónapos munkaviszony az aktuális munkahelyen, ami lehetőleg határozatlan idejű. A 3 hónap szempontjából lényeges, hogy ez három teljes hónapot jelent, vagyis aki például január 15-én kezdett, az legkorábban május 1-től igényelhet lakáskölcsönt.

Milyen minimális jövedelem szükséges egy lakáshitelhez?

A bankok minden esetben meghatározzák a minimálisan elvárt jövedelem nagyságát, ami általában a minimálbér, vagy ezt meghaladó összeg. Sokan nem tudják azonban, hogy vannak úgynevezett elsődleges, valamint másodlagos jövedelmek.

A bankok elvárják, hogy az elsődleges jövedelemből összejöjjön a minimális elvárás, ami ha teljesül, akkor a másodlagos jövedelmet is figyelembe veszik a bevállalható havi törlesztő meghatározásánál.

Elsődleges jövedelem: munkabér, vállalkozói jövedelem, öregségi nyugdíj, végleges rokkantsági nyugdíj. A KATA-s vállalkozó esetében a NAV által kiállított jövedelemigazoláson az éves kiszámlázott összeg 60%-a szerepel csak, vagyis a JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató) esetében ezt kell alapul venni.
Másodlagos jövedelem: GYES, GYED, családi pótlék, bónusz stb.

Mennyi lakáshitelt kaphatok a jövedelmem alapján?

Az igazolt jövedelem nagyságától és a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értékétől függ, hogy valaki mekkora összegű lakáshitelt kaphat. Jövedelmi oldalról a JTM (jövedelemarányos törlesztő részlet mutató) határozza meg a hivatalos plafont: egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitel esetében 500 ezer Ft alatti havi nettó jövedelem esetén a hitel/hitelek havi törlesztői nem haladhatják meg a kereset 50%-át. Ettől a bankok azonban lefelé eltérhetnek, ezért általános a jövedelem 30-50%-os terhelhetősége.

JTM korlát 2019. július 1. előtt és után
	havi nettó jövedelem		kamatperiódus hossza
	2019. július 1. előtt	2019. július 1. után	kevesebb, mint 5 év	legalább 5 év, de kevesebb, mint 10 év	legalább 10 év
jelzáloghitelnél	400 000 Ft alatt	500 000 Ft alatt	25%	35%	50%
jelzáloghitelnél	min. 400 000 Ft	min. 500 000 Ft	30%	40%	60%
személyi kölcsönnél	400 000 Ft alatt	500 000 Ft alatt	50%
személyi kölcsönnél	min. 400 000 Ft	min. 500 000 Ft	60%

A felvehető lakáshitel szempontjából fontos a fedezetül szolgáló ingatlan becsült forgalmi értéke, ugyanis a hitelösszeg nem haladhatja meg ennek 80%-át. Azonban ez is csak a jogszabályi plafon, amitől a bankok elérhetnek. Általánosságban elmondható, hogy Budapesten és a nagyobb városokban ez az arány magasabb, míg a kisebb településeken, falvakban, ahol a kevés tranzakció miatt nehezen becsülhető meg pontosan egy ingatlan értéke, ott alacsonyabb, 50-70%.

A „Mennyi lakáshitelt kaphatok?”

kalkulálással bárki számszerűsítheti, hogy az igazolt jövedelem, a meglévő hiteltörlesztések és egyéb fontos szempontok alapján mekkora összegű lakáshitelt vehet fel.

Hogyan kaphat lakáshitelt egy KATA-s adózó?

A KATA-s jövedelmet elfogadják a bankok, ám, hogy a számlázott összeg alapján mekkora nettó jövedelmet állapítanak meg, az már eltérő. Erre nézve három banki gyakorlattal találkozhatunk, és ahogy látható, az igénylő szempontjából nagyon nem mindegy, hogy melyiket alkalmazzák vele kapcsolatban.

A NAV jövedelemigazoláson lévő összeget (a számlaérték 60%-a) elosztják 12-vel, és ezt tekintik nettó jövedelemnek.
A NAV jövedelemigazoláson lévő összegből levonják az adóbevallás szerinti KATA-adót(havi 25, 50 vagy 75 ezer Ft), majd ezt osztják el 12-vel.
A NAV jövedelemigazoláson található összegből levonják a KATA-adót, majd ezt tovább csökkentika bank által meghatározott képlet alapján.

A KATA-sok szempontjából más különbség is van azonban a bankok gyakorlata között. Van pénzintézet, amelyik legalább egy teljes (12 hónapos) lezárt pénzügyi évet vár el, míg másnál elegendő egy lezárt, nem teljes pénzügyi év is. Ez utóbbinál azonban az éves jövedelmet mindenképpen 12-vel osztják el, vagyis a havi nettó itt alacsonyabb lesz.

Hogyan fogadják el lakáshitelnél a kismama jövedelmét?

A gyermekvállalás és a lakásvásárlás, ezzel pedig a hitelfelvétel sok esetben összekapcsolódik. Vagy azért, mert az első gyermek megszületésének idejére a család már szeretne saját otthonban élni, vagy azért, mert az új jövevény miatt a meglévő lakás már kicsi lesz, ezért váltanának nagyobbra.

Van bank, ahol a várandós nő aktuális nettó jövedelmét veszik alapul, ám azzal a kikötéssel, hogy a munkáltatónak nyilatkoznia kell, mikortól várja vissza az anyukát, valamint az adósnak vállalnia kell, hogy az adott időponttól munkába fog állni.
Van bank, ahol az aktuális nettó jövedelmet csökkentett mértékben, például 70%-os aránnyal veszik csak számításba.
Olyan bankkal is találkozhatunk, ahol ilyenkor a GYES összegével számolnak csak. Ez azt jelenti, hogy a másik adósnak legalább minimálbért kell tudnia igazolni, ami ha teljesül, akkor ehhez adják hozzá a GYES összegét, így jön ki a havi nettó jövedelem összege.

Milyen dokumentumokra van szükség a lakáshitel igényléséhez?

Személyazonosító igazolvány vagy érvényes úti okmány

Adóigazolvány

Lakcímet igazoló hatósági igazolvány

Vállalkozói igazolvány (vállalkozók esetében)

Munkáltatói igazolás (banki formanyomtatvány)

NYUFIG igazolás (adott évről szóló), valamint a befogadás dátumát megelőző utolsó 2 havi nyugdíjszelvény (nyugdíjasok esetében)

NAV jövedelemigazolás (vállalkozó esetében)

NAV jövedelemigazolás (alkalmazottak esetében)

ha az ügyfél készpénzben kapja jövedelmét

ha a munkáltató egyéni vállalkozó

ha az ügyfél tulajdonos abban a cégben, amely a munkáltatói igazolást kiállította

ha a munkáltatói igazolás kiállítója az ügyfél hozzátartozója vagy maga az ügyfél

NAV nemleges igazolás köztartozásról (saját vállalkozásból származó jövedelem esetén)

Más banknál vezetett számla esetén a befogadás dátumát megelőző utolsó 3 havi, eredeti vagy hitelesített számlakivonat

A fedezetként szolgáló ingatlan(ok) 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapja(i)

Kitöltött hitelkérelmi adatlap

Mennyi idő alatt kapom meg a lakáshitelt?

Az átlagos elbírálási idő 1 – 1,5 hónap. Ez hosszabb lehet, amennyiben a hitelbírálat alatt kiderül valamilyen új információ (például egy-egy eltitkolt hitelkártya…), mivel a bank ilyenkor új papírokat kérhet be. Továbbá több időt vehet igénybe a hitelügyintézés akkor is, ha például CSOK támogatást kérsz a hitelhez.

Mikor változhat egy lakáshitel törlesztő részlete?

Egy lakáshitel törlesztő részlete a futamidő alatt többször is megváltozhat, emelkedhet is és csökkenhet is. Hogy hányszor változhat, az attól függ, milyen hosszú kamatperiódust választasz. A kamatperiódus az az időszak, ami alatt a hitel kamata változatlan. Az új lakáshitelek többsége 5 vagy 10 éves kamatperiódusú, de népszerűek a futamidő végéig rögzített kamatú kölcsönök is. A forintosított devizahitelesek közül azonban sokaknak van 3 havonta változó kamatú hitele, amelyek jelentős mértékben ki vannak téve egy esetleges kamatemelkedés következményeinek.

Milyen futamidejű lakáshitelt válasszak?

A lakáshitelek maximális futamideje lehet akár 35 év is, azonban sokszor felesleges ilyen hosszú időre elhúzni a törlesztést. Nagy hátrány, hogy minél hosszabb a futamidő, annál magasabb a teljes visszafizetés a bank felé. Inkább abból indulj ki, hogy mekkora törlesztő részletet tudsz vállalni, mivel ez a lehetséges futamidőt is befolyásolja. A törlesztő részlet ne annyi legyen, amennyit éppen ki tudsz fizetni! Maradjon tartalék is arra az esetre, ha emelkedne a kamat a futamidő alatt!

Mekkora önerő szükséges egy lakáshitelhez?

Általánosan elmondható, hogy egy lakáshitel esetében 20% az elvárt minimális önerő nagysága, vagyis egy 20 millió Ft-os ingatlan esetében legalább 4 millió Ft saját forrás bevonása szükséges.

Lakáshitel önerő nélkül

Megoldható, hogy ne legyen szükség önerő bevonására a hitelfelvételhez, ám ebben az esetben egy másik ingatlan bevonására van szükség pótfedezetként. A hitelösszeg ebben az esetben a fedezetként bevont ingatlanok becsült forgalmi értékének legfeljebb 80%-a lehet, de a bankok ettől lefelé eltérhetnek és el is térnek.

CSOK és Babaváró felhasználása önerőként

Egy kisebb értékű ingatlan megvásárlása esetén az önerőt pont fedezi a gyerekek után igénybe vehető CSOK összege. Ezt meglévő gyermekek esetén minden bank elfogadja önerőként, ám vállalt gyermeknél már ez nem egyértelmű.

A Babaváró támogatás is segíthet az önerő előteremtésében. Ha lakásvásárlási célra igényeljük a konstrukciót, akkor jogszabály alapján a kölcsön 25%-át ingatlantehernek, míg 75%-át önerőnek lehet tekinteni. Például egy 20 millió forintos lakás megvásárlására a vevő felvenne 10 millió forint babaváró hitelt és 10 millió forint lakáshitelt. A bank a vételárnak maximum a 70 százalékáig hitelez, vagyis 14 millió forint hitelt ad. Esetünkben a lakáshitel, valamint a babaváró hitel 25%-a számít ingatlant terhelő hitelnek, ezek együttes nagysága pedig 12,5 millió forint. Vagyis ezek alapján a vásárlás megfinanszírozható fedezeti oldalról tényleges saját megtakarítás nélkül is.

Milyen ingatlant fogadnak el fedezetként a bankok?

Fedezetként csak Magyarország területén lévő, magánszemély tulajdonában levő per-, teher- és igénymentes, önállóan forgalomképes ingatlan szolgálhat, melynek műszaki állapota végleges és tulajdonviszonyai rendezettek.

Nagyon fontos, hogy a hitel mögé felajánlott ingatlannak lakhatásra alkalmasnak kell lennie. Nem kell mérnöknek lenni ahhoz, hogy meg tudja valaki állapítani egy lakásról, hogy lakható-e, vagy sem. Van működő fürdő és WC? Van konyha és abban vízvételi lehetőség? Van ablak a szobán? Van állandó fűtés? Ha ezek valamelyike nincs, akkor az ingatlan lakhatatlannak számít.

Ekkor sincs azonban minden veszve, hiszen előfordulhat, hogy jó áron vásárolna meg valaki egy lerobbant ingatlant, amit azután hitelből újítana fel. Megoldást jelenthet ebben az esetben, ha például egy családon belüli (fedezetként bevonható) ingatlanra vesz fel hitelt valaki, így finanszírozva meg a munkálatokat.

Mit kell tudni a CSOK (családi otthonteremtési kedvezmény) lakáshitelről?

A CSOK hitel a lakáshitel egy speciális fajtája, amihez állami kamattámogatás jár. A CSOK (családi otthonteremtési kedvezmény) hitelnél olcsóbb lakáscélú hitelt ma nem találni Magyarországon, hiszen a maximum 3 százalékos, ráadásul a futamidő végéig fix kamat éppen fele a hasonló piaci ajánlatok kamatszintjének. (Persze változó kamatozással vannak kisebb kamatok, de ezek egy átlagos család számára óriási kockázatot jelentenek, így számolni sem érdemes velük.)

A CSOK lakáshitellel kapcsolatban 2019-ben két fontos változás is történt:

Már használt lakás vásárlására is igényelhető (míg korábban kizárólag újépítésű ingatlan vásárlására és építésére lehetett felhasználni.
A felvehető maximális hitelösszeg 3 gyermek megléte vagy vállalása esetén 15 millió Ft, 2 gyermekkel 10 millió Ft a felső határ.

A CSOK hitelek között kamatszintben nincs különbség, mert bár a bankok elvileg mehetnének 3% alá, ezzel a lehetőséggel jelenleg nem élnek. Mégis vannak a banki ajánlatok között eltérések a teljes visszafizetést illetően: a 12 hazai bank ajánlatát összehasonlítása szerint, a legkedvezőbb és a legdrágább CSOK hitel között 220 ezer Ft a különbség teljes visszafizetésben.

A különbség abból adódik, hogy a bankok egy része akciósan ingyenes elő- és végtörlesztést kínál, míg máshol az induló költségekből engednek el, de olyan is van, ahol korlátlan számú ingyenes előtörlesztést biztosítanak lakástakarékokból. (Ez utóbbi például 4 db ltp szerződés betörlesztésekor akár 180 000 Ft megtakarítást is jelenthet, ha 1,5 %-os elő- és végtörlesztési díjjal számolunk.)

Ahhoz, hogy CSOK hitelt kaphass, két dolognak kell megfelelned:

Meg kell felelned a CSOK jogosultsági feltételeinek.
Mivel hitelről van szó, hitelképesnek kell lenned.

Milyen összegű CSOK lakáshitel igényelhető használt és újépítésű ingatlan vásárlására?

A felvehető maximális hitelösszeg – függetlenül attól, hogy új vagy használt ingatlan vásárlására fordítanánk – 3 gyermek megléte vagy vállalása esetén 15 millió Ft, míg 2 gyermeknél 10 millió Ft a felső határ.

Ha jogosult vagyok CSOK-ra, akkor a CSOK lakáshitelt is biztosan megkapom?

A CSOK hitel feltétele az, hogy az igénylő megfeleljen a CSOK személyi követelményeinek, ám ahhoz, hogy CSOK hitelt is megkapjuk, hitelképesnek kell lennünk. Elengedhetetlen például, hogy az igénylő megfelelő nagyságú, a bank által elfogadott jövedelemmel rendelkezzen. A bankok eltérően kezelik a speciális jövedelmeket, így különbség lehet például a készpénzes jövedelem, a külföldi jövedelem, a napidíj elfogadását illetően.

Támogatott lakáshitel falusi CSOK mellé

A falusi CSOK, ahogy a neve is mutatja, a Családok Otthonteremtési Kedvezményének (CSOK) egy speciális fajtája, ami a tanyák, valamint bizonyos kistelepüléseken lakások és házak vásárlásához, felújításához és korszerűsítéséhez nyújt vissza nem térítendő támogatást.

Amennyiben a falusi CSOK nem elég egy ingatlan megvásárlásához, akkor a család igényelheti a kedvezményes, fix 3%-os CSOK hitelt mellé. Fontos azonban, hogy erre csak akkor van lehetőség, ha korábban nem igényelték még ezt a hitelfaját!

A falusi CSOK mellé megigényelhető támogatott hitel feltételei megegyeznek a CSOK hitelével, annyi különbséggel, hogy ez kizárólag használt lakás vagy ház vásárlására igényelhető. A hitel maximális összege vásárlás+bővítés / korszerűsítés esetén 2 gyermekre 10 millió Ft, 3 gyermekre 15 millió Ft.

Lakáshitel vagy személyi kölcsön?

A szabad felhasználású jelzáloghitelek tetszőleges célra igényelhetők, így ezek gyakran a személyi kölcsönök alternatívái. A szabad felhasználású jelzáloghitelek előnye a személyi kölcsönökhöz képest, hogy itt nagyobb a maximális hitelösszeg és futamidő. (Személyi kölcsönnél a hitelösszeg legfeljebb 10 millió Ft, a futamidő pedig 10 év lehet.)

A szabad felhasználású jelzáloghitelek kamata is kedvezőbb a személyi kölcsönökénél, ami annak köszönhető, hogy a jelzáloghiteleknél van ingatlanfedezet, ami nagyobb biztonságot jelent a bank számára.

Kisebb – jellemzően 1-5 millió forintos – hitelösszeg esetén mégis kedvezőbb lehet egy személyi kölcsön, ugyanis ezeknél lényegesen alacsonyabbak az induló és egyszeri költségek. (Például nincs értékbecslés, közjegyzői és ügyvédi díj, mint ahogy földhivatali bejegyzésre sincs szükség.)

A személyi kölcsönök további előnye, hogy ezeknél nincs szükség ingatlanfedezetre, valamint az igénylést követően átlagosan 5-7 nap alatt megtörténhet a folyósítás, míg a lakáshiteleknél az átfutási idő 1-2 hónap is lehet.

Lakáshitel (jelzáloghitel) hitelkiváltásra

Jelzáloghitel igényelhető meglévő hitel vagy hitelek (akár egy személyi kölcsön, hitelkártya hitel, áruhitel) kiváltására is, mert a lakáshitel kamata ezeknél alacsonyabb, így összegében alacsonyabb törlesztő érhető el. A meglévő lakáshitel is kiváltható másikkal, vagy azért, mert kedvezőbb kamatszint érhető el, vagy azért, mert egy kiváltással hosszabb kamatperiódusra, ezzel pedig kamatkockázat szempontjából kiszámíthatóbb kölcsönre lehet váltani.

Ez utóbbi különösen a változó kamatozású lakáshitelek esetében lehet előnyös, hiszen ezek kamata 3-12 havonta változhat, így egy esetleges kamatemelkedés hatása nagyon gyorsan begyűrűzhet a havi törlesztőbe is. Bár az új lakáshitelek között a változó kamatozásúak aránya elenyésző, a teljes hitelállományon belül mégis több százezer ilyen szerződés él, mert a devizahiteleket anno 3 havonta változó kamatú forinthitelekre „alakították” át.

Hitelkiváltás célú hitelfelvételnél fontos előny, hogy ilyenkor a kiváltandó hitel törlesztőjét nem veszik figyelembe a JTM-vizsgálatnál, hiszen a kiváltást követően ezt már nem kell fizetni.

Kaphatnak lakáshitelt a KHR listán (BAR listán) szereplők?

A BISZ Zrt. honlapja szerint 2019 végén 1,2 millió fennálló és 263 ezer megszűnt mulasztást tartottak nyilván Magyarországon. Őket – a bankkártyás csalásban részt vevőkkel és a csalás miatt elutasított lakáshitel-igénylést benyújtókkal együtt – az úgynevezett KHR rendszerben (korábbi, máig népszerű nevén, a BAR-listán) tartják nyilván. A KHR adatbázis a magyar hitelezésben rendkívül fontos szerepet játszik, ugyanis a bankok egy hiteligény elbírálásakor kötelesek ellenőrizni, hogy az igénylő fennálló vagy úgynevezett megszűnt mulasztással szerepel-e benne. A fennálló tartozás azt jelenti, hogy az adós a lekérdezés pillanatában is késedelemben van, míg megszűnt státuszba azok kerülnek, akik rendezték a tartozásukat, ám azóta nem telt el legalább egy év. Az előbbiek úgynevezett aktív KHR-esek, akik nem kaphatnak a bankoktól lakáshitelt, Babaváró hitelt vagy személyi kölcsönt!

Azok, akik már rendezték hiteltartozásukat, ám azóta nem telt el legalább egy év, úgynevezett passzív KHR státuszúak lesznek. Személyi kölcsönt ők nem kaphatnak, ám lakáshitelhez jutni van esélyük, ugyanis a penzugyek által vizsgált 13 bank közül néhány hitelezi őket. Ezért számukra rendkívül fontos, hogy jó helyre nyújtsák be a hiteligénylésüket, amiben a Bankmonitor hitelszakértői tudnak segíteni.